Un modello per la previsione dei valori immobiliari

Il saggio presenta una parte dei risultati raggiunti dall’Unità locale di Torino, di cui l’autore era responsabile scientifico, nell’ambito di un PRIN (Progetto di Ricerca di Interesse Nazionale), avente come argomento gli “Effetti degli interventi di trasformazione urbana sui sistemi economici locali e sui mercati immobiliari”. Filo conduttore del lavoro condotto dall’Unità locale era quello delle relazioni tra tecniche di valutazione e strumenti di piano e di progetto, con particolare riferimento alle ricadute sul mercato immobiliare. Nello specifico lavoro qui presentato il punto di partenza è quello della difficoltà di prevedere le possibili dinamiche dei valori immobiliari, a seguito di interventi complessi di trasformazione urbana, anche al fine di valutare correttamente ex ante i progetti, in una prospettiva temporale necessariamente lunga. Vengono analizzati gli elementi utili per la predisposizione di un modello previsionale nella logica degli automi cellulari: attraverso l’analisi delle serie storiche sui prezzi delle abitazioni, riferite alla città di Torino, il confronto tra i valori delle diverse zone in cui può essere suddiviso il territorio e indagini sule preferenze del consumatore, è stata studiata la dipendenza del valore degli immobili dalle sole caratteristiche posizionali, in modo da simulare l’effetto che le caratteristiche di una determinata zona possono avere sul valore stesso e potere quindi analizzare in quale misura scenari urbani differenti o modificati possano influire sui prezzi relativi. Il modello è costruito su una serie di interpolazioni geometriche di punti innalzati o abbassati da una base matriciale secondo la logica degli Automi cellulari, le cui regole sono dedotte da uno studio condotto in parallelo su tre piani: confronto temporale, confronto tra i valori “depurati” medi delle diverse microaree urbane (confronto spaziale), indagine sulle preferenze dei consumatori.