Dinamiche di mercato e gentrification in Torino

A partire dall’Osservatorio immobiliare di Torino, strutturato secondo la concezione dei LIS (Land Information System), il saggio esplora e sistematizza le fonti e le analisi uni e multivariate applicabili al mercato immobiliare, sulla base di presupposti teorici e metodologici consolidati. Distingue tra approcci basati sui prezzi degli immobili e approcci basati su decisioni di scambio individuali. Rispetto ai primi, individua la location, come una delle peculiarità dei mercati immobiliari, e affronta il problema del trattamento della componente spaziale. Considera i modelli in grado di individuare i segmenti territoriali (Cluster analysis), - corrispondenti alle attuali Microzone catastali - e individua per lo studio dei valori immobiliari i cosiddetti spatial mixed effects model: modelli gerarchici che oltre ad essere più adeguati delle regressioni classiche consentono di poter valutare gli effetti generati da fenomeni spontanei (come la gentrification) o da interventi di pianificazione di realizzazione di particolari infrastrutture. A partire dai limiti dei modelli classici di regressione in cui la microzona o le variabili territoriali sono trattate come variabili esplicative, il saggio apre ai modelli di regressione locale, tra i quali la cosiddetta Geographically Weighted Regression (GWR). In relazione agli approcci basati su decisioni di scambio individuali, il saggio considera tra i modelli a variabili latenti quelli derivati dalla Item Response Theory, preferibile all’analisi fattoriale classica, quando si debbano trattare variabili misurabili in scala ordinale o dicotomica. La IRT è considerata quando si vogliano rilevare le scelte e i comportamenti attraverso indagini campionari, svolte al fine di verificare le ricadute che fenomeni spontanei come la gentification o politiche di piano possono avere sul mercato immobiliare.