La collaborazione pubblico-privato nella realizzazione dei Programmi Complessi: dalla valutazione ex-ante alla verifica in itinere della redditività degli investimenti

I programmi complessi, nelle numerose forme previste dal quadro legislativo vigente, comportano svariate conseguenze economiche, che andrebbero opportunamente valutate secondo prospettive ex-ante, in itinere ed ex-post. Gli strumenti individuati dalla normativa hanno, sino ad oggi, privilegiato, attraverso lo strumento dello Studio di Fattibilità, il punto di vista ex-ante, utile soprattutto per valutare le risorse necessarie e individuare le fonti di finanziamento. Il lavoro di tesi prende spunto proprio dalla necessità di predisporre nuovi strumenti di valutazione in itinere di programmi complessi, come quelli che, ad esempio, sono stati oggetto dei recenti interventi di riqualificazione urbana nelle grandi città italiane. Si vuole sperimentare la possibilità di intervenire sui parametri economico-finanziari, nel momento in cui, rispetto alle scelte delineate in fase di ideazione, si rendono necessari opportuni aggiustamenti relativi alle variabili in grado di influenzare gli obiettivi inizialmente individuati dal programma. Si tratta quindi del tentativo di incorporare l’informazione che giunge soltanto durante la fase di attuazione del progetto. A tale proposito, il Capitolo 2 considera, a titolo esemplificativo, un caso di valutazione ex-ante di un’area di trasformazione urbana a Torino, per metterne in evidenza le criticità dal punto di vista dello strumento di valutazione impiegato. Quando si parla di operatori coinvolti nelle trasformazioni territoriali e di processo di sviluppo immobiliare, occorre infatti considerare, la forte interazione che normalmente avviene, attraverso la contrattazione e la negoziazione, tra soggetto pubblico e privato. La crescente scarsità di risorse costringe infatti le amministrazioni pubbliche, oltre a selezionare gli investimenti sul territorio, anche a ricercare partner privati, fondamentali per la realizzazione di programmi complessi altrimenti insostenibili. Negli ultimi anni, la collaborazione tra pubblico e privato ha assunto numerose forme, appositamente regolamentate, che rappresentano probabilmente una casistica interessante da indagare. Il Capitolo 1 prende infatti in considerazione la storia di tale rapporto, che si evince dagli strumenti urbanistici utilizzati nell’attuazione delle politiche di governo del territorio, dagli anni ’50 sino ad oggi. Vengono chiarite le molteplici tipologie di programmi introdotti su base comunitaria, nazionale e regionale, nonché il rapporto che questi possono instaurare con la strumentazione urbanistica ordinaria, che varia, di volta in volta, secondo la tipologia di ogni programma. Allo scopo di sviluppare tale ragionamento su base economico-estimativa, la tesi affronta criticamente la possibilità di adattare nuovi strumenti di valutazione in itinere ad un contesto di collaborazione fra pubblico e privato, ove esiste un problema di condivisione e ripartizione dei rischi ma, allo stesso tempo, di redistribuzione della redditività in funzione dei bisogni della collettività. A tale scopo, il Capitolo 3 approfondisce, anche dal punto di vista epistemologico, la questione dell’approccio alla valutazione in una nuova prospettiva. Esso mette a confronto le matrici teoriche del Project Management (PM) e della Teoria delle Opzioni Reali (Real Option Theory – ROT). Entrambi gli approcci si confrontano in effetti con la variabile temporale, fornendo tuttavia soluzioni diverse alla gestione della componente incerta legata alla realizzazione di un progetto. Nel campo degli investimenti immobiliari è infatti necessaria una tecnica che vada oltre il concetto di management del progetto, in grado di risolvere l’incertezza e il rischio connessi alle scelte legate espressamente alle destinazioni d’uso. Occorre ricordare che decisioni simultanee vs. sequenziali d’investimento caratterizzano spesso i mercati immobiliari. Un programma che prevede al suo interno opzioni che garantiscono un adeguato livello di flessibilità, può rappresentare senza dubbio un vantaggio per entrambi gli operatori interessati alla sua attuazione. Il Capitolo 3 evidenzia, in sintesi, come la ROT applicata al settore immobiliare offra la possibilità di definire, in fase di contrattazione tra pubblico e privato, un set di opzioni da poter esercitare durante le successive fasi di realizzazione. In particolare, tale Capitolo serve da introduzione all’analisi di un secondo caso di studio che porterà alle conclusioni del presente lavoro.